In kaum einer deutschen Stadt ist der Immobilienmarkt so angespannt wie in Berlin. Das Angebot ist begrenzt, die Nachfrage enorm, was dazu geführt hat, dass sowohl die Kauf- als auch die Mietpreise in der Bundeshauptstadt seit 2010 steil ansteigen. So steil, dass sich mancher inzwischen die Frage stellt: Lohnt es sich immer noch, in Berlin zu investieren? "Unbedingt", meint Nedeljko Prodanovic, Geschäftsführer des Projektentwicklers Stonehedge GmbH. "Wir kaufen und bauen nach wie vor in Berlin. Natürlich ist der Standort insgesamt teurer geworden, er hat grundsätzlich aber nichts von seiner Attraktivität verloren."
Tatsächlich wächst Berlin in allen Belangen. Die Bevölkerungszahl beispielsweise ist zwischen 2011 und 2017 um knapp 300.000 Personen gestiegen (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Potsdam 2019), im ersten Halbjahr 2018 kamen noch einmal 12.000 Menschen hinzu (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Potsdam 2019). Zwar hat die Dynamik inzwischen etwas abgenommen, doch geht der Berliner Senat von einem weiteren Bevölkerungswachstum bis mindestens 2030 aus (Quelle: berlin.de Stadtentwicklung, Evaluation der Bevölkerungsprognose Berlin 2015 - 2030).
Es ist auch keine Überraschung, dass die Bundeshauptstadt so viele Menschen anzieht, denn kaum eine Wirtschaftsregion in Deutschland hat in jüngerer Zeit eine derart positive Entwicklung vorzuweisen. Das gilt einerseits für die Wirtschaft insgesamt: 2017 stieg das reale Bruttoinlandsprodukt der Senatsverwaltung für Wirtschaft zufolge um 3,1 Prozent und lag damit im vierten Jahr in Folge höher als der Bundesdurchschnitt (2,2 Prozent) (Quelle: berlin.de - Wirtschaft Aktuell, BIP 2017 - Berliner Wirtschaft überdurchschnittlich gewachsen). Andererseits spiegelt sich das starke Wirtschaftswachstum im Bereich Unternehmensgründung und -niederlassung wider: Um 10,9 Prozent ist die Zahl der Betriebe zwischen 2012 und 2017 gestiegen. Damit übertrifft Berlin sowohl den Bundesdurchschnitt (2,6 Prozent) als auch beispielsweise Hamburg (5,2 Prozent) deutlich (Quelle: Berlin.de - Wirtschaft aktuell - Betriebsstruktur 2017).
"In Berlin herrscht immer noch eine große wirtschaftliche Dynamik vor", sagt Stonehedge-Chef Nedeljko Prodanovic. "Das ist neben der hohen Lebensqualität und der Anziehungskraft gerade für jüngere Menschen ein wesentlicher Standortvorteil." Die Zahl der Beschäftigten befindet sich in der Bundeshauptstadt auf einem Höchststand, gleichzeitig betrug die Zahl der Arbeitslosen im Oktober 2018 zum ersten Mal seit der Wiedervereinigung weniger als 150.000. Die Arbeitslosenquote lag im November 2018 bei 7,6 Prozent und ist damit innerhalb von drei Jahren um ein Viertel zurückgegangen (Quelle: Bundesagentur für Arbeit Statistik - Berlin).
Dass der Immobilienmarkt in Berlin derzeit so angespannt ist, hat also durchaus fundamentale Gründe. Wo viele Menschen leben und arbeiten wollen, steigen die Preise - vor allem, wenn nicht genügend Angebot zur Verfügung steht beziehungsweise gestellt wird. Schon seit Jahren wird deutlich zu wenig gebaut, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden. Während die Zahl der Haushalte dem Landesstatistikamt zufolge zwischen 2011 und 2017 um 125.000 anstieg (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Potsdam 2019), wuchs der Wohnungsbestand im gleichen Zeitraum lediglich um 60.000 (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Potsdam 2019). Obwohl der Senat davon ausgeht, dass zur Deckung des Bedarfs jährlich 20.000 Wohnungen gebaut werden müssen, hat sich das Angebot 2017 nur um 15.800 erhöht (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Potsdam 2019).
So kommt es, dass die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin dem Immobilienverband Deutschland IVD zufolge auch 2018 um 12,8 Prozent gestiegen sind (Quelle: morgenpost.de Artikel: Mieten in Berlin steigen ungebremst). Gegenüber dem Vorjahr (12,0 Prozent) hat sich die Preisdynamik damit sogar noch einmal beschleunigt. Am teuersten sind Bestandswohnungen in den Bezirken Mitte, Charlottenburg und Friedrichshain-Kreuzberg. Gleich danach folgt Pankow, zu dem auch das Szeneviertel Prenzlauer Berg gehört.
"Auch die Randbezirke und das Berliner Umland sind attraktive Investmentstandorte", meint Nedeljko Prodanovic von Stonehedge. "Angesichts der stark steigenden Preise in den zentralen Bezirken weichen viele Wohnungssuchende auf die Randlagen aus, was Immobilieninvestoren zusätzliche Möglichkeiten bietet." Berlin jedenfalls, so Prodanovic, bleibe auch in Zukunft ein wichtiger Markt für Immobilienanleger.